Comissão de corretagem: a incorporadora pode repassar ao comprador? O que dizem a lei e o STJ

Em resumo

Sim, a incorporadora pode transferir ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que informe previamente o preço total do imóvel e destaque o valor da comissão. Foi o que o STJ decidiu no Tema 938, em 2016. Desde 2018, a Lei do Distrato também exige que o quadro-resumo do contrato traga o valor da corretagem, as condições de pagamento e quem recebe. Cumpridas essas regras, a comissão pode seguir do comprador diretamente para quem participou da venda, a imobiliária parceira ou o time próprio da incorporadora, sem passar pela receita da incorporadora.

O que a lei diz sobre a corretagem

• Código Civil (arts. 722 a 729): define o contrato de corretagem e garante a remuneração do corretor quando a venda se concretiza.
• Lei nº 6.530/1978: regulamenta a profissão de corretor de imóveis e o registro no CRECI.
• Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), com as mudanças da Lei nº 13.786/2018: obriga o contrato a conter um quadro-resumo com o preço total, a corretagem e as regras de distrato.

Nenhuma dessas leis determina que a comissão seja paga pela incorporadora. Por muitos anos, a dúvida foi se a transferência ao comprador era abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor. O STJ pacificou essa questão.

O que o STJ decidiu no Tema 938

Em 2016, a Segunda Seção do STJ julgou o Tema 938 em recursos repetitivos, o que vincula os tribunais do país à mesma tese. Foram três pontos:

Na prática, a comissão pode ser paga pelo comprador, mas somente com total transparência antes da assinatura. Se o comprador toma conhecimento da corretagem apenas no momento do pagamento, ou se ela vem embutida sem destaque, a cobrança pode ser anulada e devolvida.

E quem devolve se a cobrança for irregular?

No Tema 939, julgado na mesma época, o STJ tratou de quem responde pela devolução quando a transferência ao comprador é considerada abusiva, e reconheceu que a incorporadora pode ser acionada. Ou seja, mesmo que o valor tenha sido pago a quem vendeu, o risco de um contrato mal elaborado recai sobre a incorporadora.

O que a Lei do Distrato acrescentou

A Lei nº 13.786/2018 incluiu o art. 35-A na Lei de Incorporações. O contrato passou a conter um quadro-resumo obrigatório, que deve trazer, entre outros itens:

• "o preço total a ser pago pelo imóvel";
• "o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário";
• as consequências do distrato, com destaque para as penalidades e os prazos de devolução.

A mesma lei trata da corretagem no distrato. Pelo art. 67-A, a incorporadora pode descontar do valor a devolver ao comprador "a integralidade da comissão de corretagem", além de uma pena de até 25% do valor pago, ou de até 50% quando a incorporação está no patrimônio de afetação.

Como proceder corretamente

• Informar o preço total do imóvel antes da assinatura, já incluindo a corretagem.
• Destacar o valor da comissão separadamente, no quadro-resumo e na proposta.
• Indicar as condições de pagamento da corretagem (sinal, entrada ou parcelas).
• Identificar com precisão quem recebe. Na venda por imobiliária parceira, a imobiliária e o coordenador e o gerente de vendas da incorporadora que acompanham o negócio. Na venda pelo time próprio, o corretor, o coordenador e o gerente de vendas. Cada participante precisa constar no contrato.
• Manter termo de corretagem ou contrato de parceria com a imobiliária, com os mesmos valores.
• Guardar a trilha de cada pagamento: proposta assinada, contrato, comprovantes.

O que evitar

• Cobrar SATI ou taxa semelhante. O STJ já decidiu que é abusiva.
• Revelar a corretagem apenas no momento do pagamento. Sem informação prévia e destacada, o comprador pode pedir a devolução.
• Pedir que o comprador faça várias transferências avulsas para quem vendeu. Sem registro organizado, torna-se difícil comprovar o que foi pago e a quem.
• Receber a comissão na conta da incorporadora e repassar depois. É legal, mas faz a comissão se tornar receita da incorporadora e gera bitributação.

Onde entra a pagadoria

O Tema 938 e a Lei do Distrato definem o que precisa estar no contrato. A pagadoria executa isso na prática: o comprador paga uma única cobrança, o split separa a corretagem para os beneficiários identificados no quadro-resumo, e cada pagamento fica registrado. A comissão segue do comprador diretamente para quem vendeu, sem passar pela receita da incorporadora.

Fontes consultadas

• Lei nº 13.786/2018 (Planalto)
• Comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária: Tema 938 (TJMG)
• Tema Repetitivo 939 (Trilhante)