Reforma tributária e incorporação imobiliária: o que muda na venda de imóveis com IBS e CBS
Linha do tempo, redutor de ajuste, redutor social e a janela do RET de transição que fecha em 31 de dezembro de 2028.
Em resumo
Com a reforma tributária, a venda de imóveis passa a ser tributada por CBS e IBS no lugar de PIS, Cofins, ISS e ICMS, com alíquotas 50% menores que a padrão e duas reduções na base de cálculo: o redutor de ajuste e o redutor social. Para incorporações com patrimônio de afetação, existe uma regra de transição: quem tiver a opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode continuar recolhendo 4% da receita (1% no interesse social), com IBS e CBS no lugar das contribuições extintas. A decisão entre essa transição e o regime regular precisa ser tomada projeto a projeto, e o prazo termina em 31 de dezembro de 2028.
Linha do tempo para a incorporadora
| Quando | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, compensados com PIS e Cofins, sem aumento efetivo de carga |
| 2027 | A CBS substitui PIS e Cofins; começa a valer o redutor de ajuste na venda de imóveis |
| Até 31/12/2028 | Último prazo para ter a opção pelo RET efetivada e entrar na regra de transição |
| 2029 a 2032 | O IBS entra de forma gradual no lugar do ICMS e do ISS; em novas incorporações, o RET passa a cobrir só IRPJ e CSLL |
| 2033 | Sistema novo completo |
O RET vai acabar na reforma tributária?
Não. O Regime Especial de Tributação não acaba com a reforma, mas passa por mudanças relevantes a partir de 2029. O que vale para cada empreendimento depende de quando a opção pelo RET foi efetivada.
- Opção efetivada até 31/12/2028: a incorporação afetada continua recolhendo 4% da receita mensal recebida (1% no interesse social). Dentro desses 4%, 1,92% correspondem a IRPJ e CSLL e 2,08% a CBS e IBS, no lugar de PIS e Cofins. Pelas análises publicadas da lei, esse tratamento acompanha o empreendimento até o recebimento das vendas das suas unidades.
- Opção a partir de 2029: o RET continua existindo, mas passa a abranger apenas IRPJ e CSLL. CBS e IBS são pagos no regime regular de bens imóveis, com as alíquotas reduzidas, os redutores e os créditos explicados abaixo.
Na prática, o RET deixa de ser o pagamento único da incorporação. Quem tiver a opção efetivada até 2028 pode manter a carga atual; quem lançar depois continua com o benefício no IRPJ e na CSLL, mas passa a apurar CBS e IBS à parte. Por isso, a data de efetivação da opção ganha peso no planejamento de cada lançamento.
Como a venda de imóveis passa a ser tributada no regime regular
A LC 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis. Quatro regras alteram o cálculo da incorporadora.
1. Alíquotas 50% menores
A alienação de imóveis, inclusive em incorporação e parcelamento do solo, e os serviços de construção civil têm CBS e IBS com redução de 50% sobre a alíquota padrão. Isso não significa um imposto 50% menor do que o atual: a comparação depende do regime atual de cada empresa e dos créditos que ela vai aproveitar.
2. Redutor de ajuste
A partir de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular passa a ter um valor vinculado, chamado redutor de ajuste, que é descontado da base de cálculo na venda. Ele parte do custo de aquisição do imóvel (para imóveis que a empresa já tinha em 31/12/2026, o custo de aquisição ou, por opção, um valor de referência) e recebe acréscimos como o ITBI pago. Na prática, a incorporadora não recolhe CBS e IBS sobre o valor do terreno que já possuía.
3. Redutor social
Na venda de imóvel residencial novo, a base de cálculo pode ser reduzida em R$ 100 mil por unidade. Na venda de lote residencial, em R$ 30 mil. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, aplicados depois do redutor de ajuste, limitados ao valor da base e usados uma única vez por imóvel. Em empreendimentos econômicos, o redutor social pode zerar a base de cálculo.
4. Imposto a cada pagamento
Na incorporação e no parcelamento do solo, CBS e IBS são devidos a cada pagamento recebido do comprador, e não de uma vez na assinatura do contrato. Sem essa regra, a incorporadora teria de recolher o imposto da venda inteira antes de receber as parcelas.
Exemplo didático
| Etapa | Valor |
|---|---|
| Preço do apartamento residencial novo | R$ 600 mil |
| (–) Redutor de ajuste atribuído à unidade | R$ 150 mil |
| (–) Redutor social | R$ 100 mil |
| Base de cálculo de CBS e IBS | R$ 350 mil |
Sobre os R$ 350 mil incide a alíquota reduzida em 50%, com desconto dos créditos de CBS e IBS das compras da obra. Os valores são ilustrativos; a alíquota de referência ainda depende de definição e o cálculo real deve ser feito com a contabilidade.
O RET na transição: a janela que fecha em 2028
O artigo 485 da LC 214/2025, atualizado pela LC 227/2026, criou uma regra de transição para o RET. Para utilizá-la, a incorporação precisa:
- estar submetida ao patrimônio de afetação;
- ter inscrição própria no CNPJ;
- ter a opção pelo RET pedida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029.
Cumpridos os requisitos, a incorporação recolhe IBS e CBS equivalentes a 2,08% da receita mensal recebida. Somados ao IRPJ e à CSLL, o pagamento total continua em 4% da receita (1% no interesse social), como no RET atual.
A transição tem contrapartidas:
- Sem créditos: a incorporadora não aproveita créditos de IBS e CBS das compras destinadas à obra.
- Sem redutores: não usa o redutor de ajuste nem o redutor social.
- Sem crédito para o comprador: uma empresa do regime regular que comprar uma unidade não se credita do imposto.
Para incorporações que entrarem no RET a partir de 2029, o regime passa a abranger apenas IRPJ e CSLL, e IBS e CBS seguem o regime regular. Para loteamentos, o artigo 486 prevê um tratamento de transição semelhante para o parcelamento do solo.
RET de transição ou regime regular: como decidir
| Situação do empreendimento | Ponto a favor do RET de transição | Ponto a favor do regime regular |
|---|---|---|
| Residencial vendido a pessoas físicas | Carga fixa e previsível de 4% da receita | Redutor social pode reduzir muito a base em unidades econômicas |
| Corporativo vendido a empresas | Simplicidade | O comprador aproveita crédito de IBS e CBS, o que pode tornar a unidade mais atrativa |
| Obra com muitos insumos e serviços tributados | Nenhum ganho com créditos | Créditos de IBS e CBS reduzem o imposto a pagar |
| Terreno com custo alto | Nenhum ganho com o redutor de ajuste | O redutor de ajuste tira o valor do terreno da base |
Não existe resposta única. O cálculo precisa ser feito por empreendimento, comparando os dois cenários ao longo de todo o fluxo de recebimento.
E a comissão de corretagem?
A reforma não resolve a bitributação da comissão. No RET de transição, a comissão que passa pela conta da incorporadora entra na receita e é tributada pelos 4%, sem direito a crédito. No regime regular, ela entra na base de cálculo de IBS e CBS e também afeta IRPJ e CSLL; a possibilidade de crédito sobre o serviço de corretagem ainda precisa ser analisada caso a caso, conforme a regulamentação.
O caminho mais seguro permanece o mesmo: a comissão segue do comprador diretamente para quem participou da venda, a imobiliária parceira ou o time próprio da incorporadora, por split, sem passar pela receita da incorporadora.
Fontes consultadas
- Lei Complementar nº 214/2025 (Planalto)
- Reforma tributária sobre o patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias (Conjur, jan/2026)
- Reforma tributária sobre o patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias, por Marcos Pires (CNB/SP, jan/2026)
- Reforma tributária: o futuro do RET para imóveis (Contábeis, set/2026)
- Reforma tributária: impactos na construção civil e IBS/CBS (Contábeis, out/2026)